A reforma tributária vem com o intuito de alterar completamente a dinâmica da tributação sobre o consumo no Brasil, extinguindo o ICMS, ISS, PIS/COFINS e zerando a alíquota do IPI.

A fim de substituir a atual forma de tributação sobre o consumo, serão estabelecidos novos tributos (IBS e CBS), sendo a transição entre os regimes iniciada a partir da publicação dos novos Projetos de Lei Complementar, porém, finalizada completamente no ano de 2033.

E um dos setores que mais sofrerá alterações na sua dinâmica desde o momento da publicação das novas legislações é o de construção civil e incorporação de imóveis.

MUDANÇA DO REGIME CUMULATIVO PARA NÃO-CUMULATIVO

A tributação pela IBS e CBS será pautada pelo regime de não-cumulatividade plena, o que significa que à cada aquisição de um bem que integrará a próxima etapa da cadeia, o adquirente registra como crédito o valor incidente na operação, o qual pode ser abatido do montante incidente nas operações subsequentes, e o alienante registra como débito o valor incidente na operação.

Ocorre que a prática de compensação de créditos não é algo comumente inserido na prática fiscal das construtoras, sendo o setor acostumado a um regime simples, cumulativo e de baixo grau de incidência, onde a tributação incide, em sua grande parte, na receita bruta obtida pela empresa.

REGIME ESPECÍFICO DE TRIBUTAÇÃO

Está sendo debatido no Congresso Nacional a inclusão do setor em um regime específico de tributação. Este regime estabelece que as incorporadoras e construtoras terão uma redução de 40% em relação à tributação de referência.

Trata-se de uma estratégia de adequar a tributação incidente nas operações de construção com a realidade econômica do setor, o que não se confunde com a criação de benefício fiscal que é rechaçado pelo ideal de neutralidade da reforma.

Assim, utilizando como parâmetro a alíquota projetada pelo Governo Federal de 27,97%, a alíquota final aplicada às construtoras e incorporadoras será estimada em 16,78%.

VEDAÇÃO DE CRÉDITO NA ENTRADA

Em que pese o redutor de 40% da alíquota e a adoção do regime de não-cumulatividade, as construtoras e incorporadoras não poderão se apropriar de créditos do IBS e da CBS pelo fornecedor de serviços nas aquisições de materiais de construção, ou seja, se vedou o crédito na entrada.

Caso isso fosse possível, a tendência seria o acúmulo significativo de crédito pelas construtoras, visto que estas iriam obter creditos com 100% da alíquota de referência (em razão da não-cumulatividade plena), mas debitariam com o redutor de 40%, gerando, consequentemente, uma distorção alocativa.

Em contrapartida, as incorporadoras poderão pedir ressarcimento do crédito acumulado antes do habite-se, o que acelera a obtenção do ressarcimento dos valores recolhidos pela empresa.

DEDUÇÃO DOS VALORES DOS MATERIAIS E DO TERRENO

Conforme o PLP 68/2024, a base de cálculo do IBS e da CBS será o valor da operação, considerado:

a) o valor de referência ou o valor de alienação do bem imóvel, o que for maior, na hipótese de alienação de bem imóvel;

b) o valor da locação ou do arrendamento do bem imóvel;

c) o valor do ato oneroso translativo ou constitutivo de direitos reais sobre bens
imóveis.

Todavia, em que pese a vedação de acúmulo de crédito na entrada, poderão ser deduzidos os valores referentes aos materiais de construção fornecidos diretamente ou indiretamente pela construtora, o que diminui consideravelmente o custo de operação.

A regra tenta implementar um modelo que existe hoje no ISS-empreitada, a qual considera a base de cálculo do imposto o preço do serviço, deduzindo, porém, os materiais utilizados. Tal prática, todavia, é extremamente discutida nas vias judiciais sobre sua real aplicação nos Municípios e está longe de se pacificar, sendo a Reforma um instrumento que poderá, finalmente, pacificar a questão.

Além disso, é notável que um dos grandes fatores da redução da margem de lucro do setor é o custo de aquisição de terreno.

Ocorre que, após vitória do setor debatendo com os parlamentares, o valor gasto na aquisição do terreno poderá ser descontado da base de cálculo dos novos tributos e será devidamente atualizado pelo IPCA, o que poderá ser um grande fator competitivo para as empresas que adotarem a prática.

CONCLUSÃO

Sendo assim, ainda são muitas as incertezas provocadas pelo advento da reforma, o que tem gerado um sentimento de insegurança em grande parte dos empreendedores.

Em razão disso, é necessário atenção total às mudanças que estão cada vez mais próximas de serem implementadas, as quais podem influenciar os novos projetos de construção que virão já nos anos de 2025 e adiante.

É justamente por isso que se mostra imprescindível o contato com uma equipe especialista, a fim de aproveitar as oportunidades que virão e evitar maiores complicações durante a transição.

Nosso time tributário está à disposição para esclarecer quaisquer dúvidas sobre o tema.