A Receita Federal, pela Coordenação Geral de Tributação (“COSIT”), publicou no dia 11 de março deste ano, a Solução de Consulta COSIT nº 07/2021 (acesse aqui). A referida solução de consulta afeta a tributação conferida ao resultado auferido na alienação de imóveis mantidos para locação, por pessoas jurídicas que exerçam atividade imobiliária e sejam optantes pelo regime de tributação do “lucro presumido”. Explica-se:

Imagine que uma pessoa jurídica (como por exemplo uma holding patrimonial) decida alugar um ou mais imóveis pertencentes ao seu acervo patrimonial. Idealize, também, que o locatário ou um terceiro ofereça uma excelente oportunidade para a venda deste(s) imóvel(is), objeto(s) da locação.

O que parece ser uma decisão simples envolve um dilema quanto a tributação incidente sobre esta operação, qual seja: Ao vendê-lo(s), o resultado auferido por esta pessoa jurídica deve ser tributado enquanto ganho de capital (alíquota mínima de 15%) ou pelo regime do lucro presumido (alíquota aproximada de 6,73%)?

Em resposta a referida questão, a Solução de Consulta COSIT nº 7/2021, datada de 04 de março de 2021, alterou o entendimento da Receita Federal sobre a reclassificação contábil de ativos não circulantes e, consequentemente, reduziu a carga tributária de empresas do setor imobiliário que atuam de forma concomitante em atividades de locação de bens imóveis a terceiros e compra e venda de imóveis próprios.

Antes da referida Solução de Consulta, caso as empresas imobiliárias (incluindo holdings patrimoniais) realizassem a locação de imóveis próprios, teriam necessariamente que classificar o bem imóvel como ativo não circulante (imobilizado ou investimento) em sua contabilidade, e, posteriormente, quando da oportunidade de venda, o resultado obtido era tributado enquanto ganho de capital (receita não operacional).

Em outras palavras, o entendimento era no sentido de que a receita decorrente da alienação de bens do “ativo não circulante”, por pessoa jurídica com atividade imobiliária optante pelo Lucro Presumido, deveria ser tributada segundo as regras aplicáveis ao ganho de capital, ainda que houvesse a reclassificação contábil para o “Ativo Circulante”.

O objetivo da interpretação era evitar com que a facilidade das reclassificações contábeis pudessem provocar uma alteração significativa na natureza da receita (se ganho de capital ou receita operacional), e, consequentemente da tributação a ela aplicável.

A difícil escolha estava então em decidir quais imóveis vender ou alugar desde a entrada no patrimônio, isto é, sob pena de aumento da carga tributária, decisão não mais necessária, bastando que a pessoa jurídica tenha em seu objeto social a atividade de venda de imóveis próprios.

Com a nova Solução de Consulta, a Receita Federal entendeu que interpretar de forma restritiva o §14 do art. 215 da Instrução Normativa RFB nº 1.700/2017 (Consolidação do IRPJ e CSLL), que fundamentava a interpretação antiga seria admitir que uma breve passagem do bem imóvel pelo ativo não circulante seria gravá-lo indefinidamente enquanto receita não operacional.

É importante, contudo, que haja a discriminação do objeto social (locação e venda de bens imóveis, ainda que como atividade econômica secundária), a correta apuração e classificação contábil e a condição de que o imóvel, a qualquer tempo, não tenha sido destinado à manutenção das atividades da pessoa jurídica ou exercidos com tais finalidades (p. ex.: sede da empresa), seja por rendimentos estranhos ao objeto social da empresa ou até mesmo a manutenção do imóvel para sua valorização.

A Mendes Advocacia e Consultoria espera que o material contribua para o planejamento financeiro estratégico das pessoas jurídicas frente a possibilidade de se valerem da tributação relativa a operações imobiliárias nos termos postos pela Receita Federal do Brasil. Estamos disponíveis para auxiliar no que for necessário. O presente conteúdo não substitui, sob nenhuma hipótese, a consultoria jurídica.